In “Visualiseer je eigen visie” schreef ik dat we ons beter kunnen laten leiden door de wetten der natuur dan financiële wetten en regels. Dat laat nog “even” op zich wachten. Vandaar dat ik in dit artikel terug ga naar vandaag de dag waar geld nog een hoofdrol speelt.
Gewenste risicospreiding is zoiets als: “Alle schakels in de keten op z’n minst sterk genoeg maken om de keten heel te houden”, want: “De keten is zo sterk als de zwakste schakel”. Dit artikel gaat over het in financiële zin versterken van de keten voor het verbeteren en verduurzamen van woonhuizen, zowel koop als huur.
De risicospreiding in de huidige situatie is ongewenst
De huidige situatie samengevat voor particuliere huiseigenaars: zij laten zich vaak financieren door commerciële marktpartijen en betrekken zelf aannemers bij de voorbereidingen, de uitvoering en het onderhoud van de verbeter-/verduurzamingsmaatregelen. In de hoop dat alles goed gaat moeten ze zelf de regie voeren. De spreiding van het financiële risico is ongewenst: voor particulieren is het hoog, voor aannemers gemiddeld en voor commerciële financiers laag. Zie het plaatje hieronder.
Hoge financiële risico’s zijn te vaak desastreus
Veel gezinnen wonen in een koop- of een huurhuis dat ze huren van een particuliere verhuurder (die particulier huiseigenaar is van huizen voor de verhuur).
Door de maatschappelijke druk om te verduurzamen worden die gezinnen opgezadeld met zeer hoge uitgaven. Die druk wordt ook gevoeld bij gezinnen in huurhuizen waarvan particuliere verhuurders zich niet laten dwingen om hun huizen te verbeteren.
Voor een indicatie van de hoogte van de uitgaven: het Nationaal Warmtefonds beidt hypothecaire leningen van maximaal 65000 Euro voor “nul op de meter” en anders maximaal 25000 Euro.
Zulke hoge investeringen leiden meestal tot een verhoogd financiële risico, waardoor een gezin niet meer kan rondkomen en schulden groeien. Te vaak is dat desastreus, zowel voor het gezin als voor de rest van de samenleving. Vooral wanneer deurwaarders maatregelen nemen. Laten we dat voorkomen met gewenste risicospreiding.
Gewenste risicospreiding
Samengevat: “nieuwe” organisaties houden de regie. Particuliere huiseigenaars betalen “servicekosten” die gelijk blijven gedurende de technische levensduur van de woning.
Die levensduur is langer dan de maximale looptijd van een hypotheek en daardoor zijn maandlasten lager. De spreiding van het financiële risico is gewenst: voor particulieren is het laag en voor de rest gemiddeld. Zie het plaatje hieronder.
Wanneer een woning wordt verkocht, dan gaat de betaalverplichting van de servicekosten over naar de volgende eigenaar. Bovendien, naast lagere financiële risico’s voeren de particuliere huiseigenaars dan ook niet meer de regie over het verduurzamingsproces. Die is namelijk onuitvoerbaar vanwege het feit dat voor die regie veel tijd en kennis over en ervaring met bouwkunde en verduurzaming noodzakelijk zijn.
Rond eind september 2020 werd bekend dat Minister Ollongren (Wonen) had vastgesteld niet door te gaan met de gebouw gebonden financiering. Dat heeft gelukkig geen gevolgen voor gewenste risicospreiding, want die “nieuwe” organisaties” worden gefinancierd en dat zijn rechtspersonen, geen gebouwen!
Ter illustratie en verdere toelichting een rekenvoorbeeld
Particuliere hypothecaire lening vanuit het Nationaal Warmtefonds:
Voor zo’n “nieuwe” organisatie kan dat er zo uitzien:
Wanneer zo’n “nieuwe” organisatie alleen die 54 euro doorbelast als “servicekosten”, dan zou “woonlastenneutraal” verduurzamen zich daadwerkelijk kunnen manifesteren voor gezinnen. Voor hen zullen daarmee dan ook verduurzaming subsidies en de salderingsregeling voor zonnepanelen overbodig zijn en is het begrip “terugverdientijd” irrelevant.
Die rente van 1,6% zou wellicht lager kunnen omdat de financiële risico’s van het financieren van een rechtspersoon in principe veel lager zijn dan het financieren van een natuurlijke persoon / particulier. Zo’n “nieuwe” organisatie beweegt zich immers in een markt waar de vraag naar bouw en onderhoud van duurzame woningen zal blijven.
Overigens, “nieuwe” staat tussen aanhalingstekens omdat dergelijke organisaties in principe al bestaan; organisaties zoals Stichting Urgenda en woningbouwverenigingen (zij voeren nu al de regie over het verduurzamen van huurwoningen en zouden dat kunnen uitbreiden naar koopwoningen).
Verder, voor bedrijven waar de markt zal stagneren – zoals bedrijven die nu nog de gasinfrastructuur voor woningen beheren – zou dit een kans zijn om in de verduurzamingsmarkt te floreren.
Tenslotte
Ik hoop van harte dat gewenste risicospreiding van de grond komt en mogelijke problemen tijdens de effectuering worden erkent en opgelost.
Gewenste risicospreiding zal helpen de verduurzaming te versnellen. Echter, die hulp wordt alleen merkbaar wanneer tegelijkertijd:
- maatschappelijk bewustwording van duurzaam gedrag groeit en dat er wat mee wordt gedaan,
- gezinnen – waarvoor alles te duur is – intrinsiek gemotiveerd raken om mee te werken wanneer een haalbare financiering is gevonden zoals hierboven,
- voldoende – en zeker ook betaalbare – vakmensen, energie, grondstoffen en materialen beschikbaar zijn,
- verschillende bronnen van energie en grondstoffen bruikbaar zijn voor gelijke toepassingen,
- voortdurend vooruit wordt nagedacht over wat te gaan doen wanneer oplossingen in de toekomst niet meer zullen werken omdat bronnen uitputten en/of de natuurschade te groot wordt.
Door Rob Broekhof
